En Quintana Roo, un destino en constante crecimiento turístico y de inversión, es común que algunas personas consideren opciones como el “traspaso” para adquirir propiedades. Aunque a primera vista pueden parecer atractivos por su aparente simplicidad y costos reducidos, este tipo de transacciones conlleva riesgos legales y fiscales significativos. En este artículo, desglosamos las complejidades legales, las obligaciones fiscales y las alternativas más seguras para los compradores, como la compraventa directa o la liquidación de hipotecas y créditos, basándonos en las regulaciones mexicanas, estatales y municipales.

¿Qué es un ‘traspaso’ inmobiliario y por qué es riesgoso?

Un ‘traspaso’ inmobiliario implica la cesión de derechos sobre una propiedad, lo cual difiere significativamente de una compraventa directa. Legalmente, México no reconoce explícitamente el término ‘traspaso’ en el Código Civil Federal, lo que introduce incertidumbres considerables para el comprador, quien no necesariamente adquiere la propiedad plena, sino derechos limitados sobre el inmueble.

Fundamento legal:

• Código Civil Federal: En México, las compraventas están definidas y reguladas, otorgando al comprador derechos plenos de propiedad. Sin embargo, un ‘traspaso’ carece de un marco regulatorio explícito, lo que puede llevar a ambigüedades legales y posibles conflictos sobre la titularidad.

Esta ambigüedad hace que los ‘traspasos’ sean riesgosos, ya que los compradores podrían enfrentar disputas legales debido a la falta de un título oficial de propiedad o encontrar limitaciones respecto a sus derechos completos sobre el inmueble.

Implicaciones fiscales y tributarias

Las transacciones mediante ‘traspaso’ no están necesariamente sujetas a las mismas regulaciones fiscales que una compraventa, lo que puede generar serios problemas para ambas partes involucradas. El Impuesto Sobre la Renta (ISR) y el Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI), ambos obligatorios en una compraventa, pueden ser eludidos en un ‘traspaso’, exponiendo a las partes a posibles multas y sanciones.

Fundamento legal:

• Ley del Impuesto Sobre la Renta (ISR): Establece que cualquier ganancia obtenida por la venta de propiedades es gravable, y no declararla puede conllevar sanciones.

• ISABI (Impuesto Sobre Adquisición de Bienes Inmuebles): Este impuesto estatal aplica a todas las transferencias de propiedad, asegurando que el estado reciba su parte en cada venta formalizada.

Esto resalta la importancia de realizar una compraventa directa, donde un notario supervise y legalice la operación, garantizando el cumplimiento fiscal completo.

Restricciones por nacionalidad

Para los compradores extranjeros, el Artículo 27 de la Constitución Mexicana impone restricciones significativas. Si la propiedad se encuentra dentro de los 50 km de la costa, los extranjeros solo pueden adquirir derechos a través de un fideicomiso bancario. Los ‘traspasos’ a menudo carecen de la protección estructurada de estos acuerdos, exponiendo a los compradores al riesgo de que sus derechos de propiedad sean anulados.

Fundamento legal:

• Artículo 27 de la Constitución Mexicana: Impone restricciones territoriales a las adquisiciones de propiedades por extranjeros, permitiéndolas solo mediante fideicomisos dentro de la zona restringida.

Este artículo subraya la importancia de asegurar que cualquier compraventa que involucre a compradores extranjeros se realice a través de un fideicomiso o una empresa mexicana, garantizando el cumplimiento de los requisitos de propiedad y la protección del comprador bajo las leyes vigentes.

Ventajas de liquidar créditos y la compraventa directa

Una compraventa directa y la liquidación de créditos e hipotecas ofrecen una alternativa segura y formal. Al realizar una compraventa formal, se involucra a un notario para asegurar que se cumplan todos los requisitos legales, proporcionando certeza sobre la propiedad del inmueble.

En el caso de liquidación de hipotecas, este proceso garantiza que el comprador adquiera la propiedad sin ningún gravamen o restricción legal, cumpliendo plenamente con las obligaciones fiscales.

Fundamento legal:

• Código Civil de Quintana Roo: Regula específicamente las transferencias de propiedad y garantiza la validez y seguridad legal de las operaciones inmobiliarias realizadas formalmente.

Este proceso, al estar supervisado por instituciones financieras y notarios, ofrece un respaldo mucho mayor que un ‘traspaso’, el cual no es revisado ni registrado oficialmente.

Recomendación para transacciones seguras

Para quienes buscan seguridad legal y tranquilidad en su inversión, la compraventa directa y la liquidación de créditos son las opciones recomendadas. Estas transacciones, además de ser formalizadas por un notario, cumplen con todas las obligaciones fiscales y legales, protegiendo tanto al comprador como al vendedor.